Lotear um terreno no Equador não é desenhar lotes em uma planta e começar a vender. É um trâmite municipal com documentos, estudos, porcentagens de terreno entregues à prefeitura e uma ordem que não dá para pular. Este guia reúne os requisitos que se repetem em quase todos os cantões, com os exemplos publicados pelas prefeituras de Cuenca e Quito, e termina onde começa a venda: a planta aprovada.
Quem aprova e com quais leis
A competência é municipal. O Governo Autônomo Descentralizado (GAD) do cantão onde está o terreno aprova o parcelamento e fixa as condições com três normas:
- COOTAD (Código Orgânico de Organização Territorial, Autonomia e Descentralização): é a base legal citada pelos trâmites de aprovação de loteamentos. Seu artigo 470 exige que, em qualquer parcelamento de solo urbano ou de expansão urbana, o proprietário dote os lotes resultantes de infraestrutura básica e vias de acesso. Seu artigo 424 fixa a entrega de áreas verdes e comunitárias.
- LOOTUGS (Lei Orgânica de Ordenamento Territorial, Uso e Gestão do Solo): define o parcelamento como a divisão de um imóvel em vários "por meio de uma autorização do Governo Autônomo Descentralizado municipal ou metropolitano" (artigo 4) e estabelece que a habilitação do solo só se efetiva com essa autorização (artigos 77 e 78).
- A ordenança do seu cantão: define o lote mínimo, as larguras das vias, o que é desmembramento e o que é urbanização, os prazos e as taxas.
Antes de começar: o que o seu terreno permite
A primeira coisa não é a planta, é o informe da prefeitura sobre o imóvel. O nome muda em cada cidade:
- Em Cuenca é o IPRUS (Informe Predial de Regulações de Uso do Solo), que substituiu o antigo Certificado de Afetação e Licença Urbanística.
- Em Quito é o IRM (Informe de Regulação Metropolitana).
Esse informe diz se o solo é urbano, de expansão urbana ou rural, o lote mínimo permitido, os recuos, as afetações por vias ou ravinas e o uso do solo. Com ele você sabe quantos lotes cabem de verdade e se o projeto é viável antes de pagar estudos.
Os documentos que quase todas as prefeituras pedem
Esta é a lista do trâmite de aprovação de loteamentos maiores que 3.000 m² do GAD de Cuenca, publicada no gob.ec. Outros cantões pedem quase o mesmo com outros nomes.
- Formulário de revisão do anteprojeto de loteamento.
- Anteprojeto aprovado (quando o projeto exige; veja abaixo).
- Certidão do Registro de Imóveis que confirme que o proprietário não mudou. Em Cuenca vale dois meses.
- Escrituras registradas.
- IPRUS ou o informe de regulação equivalente.
- Comprovante de pagamento do imposto predial atualizado.
- Documento de identidade e certificado de votação do proprietário.
- Convênio entre o proprietário e o profissional responsável, com firmas reconhecidas em cartório.
- Pagamento do imposto de herança ou certificado liberatório do SRI, e posse efetiva registrada, quando o terreno vem de herança.
- Proposta digital em AutoCAD (DWG ou DXF) e em DWF, com a assinatura de responsabilidade do profissional.
- Os estudos exigidos na revisão do anteprojeto.
Anteprojeto, aprovação definitiva e registro
A ordem típica tem quatro passos. Em Cuenca, o anteprojeto é obrigatório para imóveis com mais de 3.000 m² ou quando se planejam vias que dão frente a mais de dois lotes interiores.
- Anteprojeto de loteamento. Apresenta-se o IPRUS, o levantamento topográfico, a proposta em DWF e PDF com quadro de áreas e os estudos que a revisão pedir. Em Cuenca a prefeitura responde em no máximo 10 dias, ou 5 se houve correção de erros de forma. Aqui a prefeitura verifica se as vias, os lotes e as áreas verdes cumprem a ordenança.
- Aprovação definitiva do parcelamento. Com o anteprojeto aprovado, apresenta-se o processo completo da lista anterior. Paga-se a taxa por serviços técnicos e, se o projeto tem vias, passa por instâncias adicionais até a aprovação do Conselho Cantonal.
- Protocolização em cartório. As plantas aprovadas e a resolução municipal são protocolizadas.
- Registro no Registro de Imóveis e atualização do cadastro. Cada lote recebe seu próprio registro e seu próprio número de matrícula. A partir daqui os lotes existem.
Em Quito, a entrada do parcelamento ou urbanização no cadastro é gratuita e tem prazos publicados: 15 dias úteis para imóveis urbanos e 30 para imóveis rurais, segundo o portal de trâmites da prefeitura.
Áreas verdes e comunitárias: o que não se vende
É o ponto que mais muda o negócio e o que mais se esquece ao fazer contas. O COOTAD, no artigo 424, obriga a entregar à prefeitura no mínimo 15% da área útil urbanizável do terreno para áreas verdes e comunitárias, e pelo menos a metade dessa superfície deve ser destinada exclusivamente a áreas verdes. Várias ordenanças permitem pagar em dinheiro essa obrigação em imóveis de até 3.000 m², conforme esse mesmo artigo prevê.
A esses 15% é preciso somar as vias. Em um projeto típico, entre vias, áreas verdes e equipamentos, a área vendável fica bem abaixo da área total do terreno. Faça a conta com a planta aprovada, não com a escritura, antes de fixar o preço por lote.
Quais obras vão exigir de você
O artigo 470 do COOTAD exige que o proprietário dote os imóveis resultantes de infraestrutura básica e vias de acesso. O que significa "infraestrutura básica" cada ordenança especifica, mas costuma incluir abertura e cascalhamento ou asfaltamento de vias, água potável, esgoto ou um sistema de tratamento, energia elétrica e iluminação pública. Em Cuenca, se a proposta inclui vias, a prefeitura pede os estudos das obras de infraestrutura junto com o processo.
Algumas prefeituras aprovam o projeto e permitem vender com as obras em execução, mediante garantias; outras exigem as obras concluídas antes de dar a aprovação definitiva. É uma das primeiras perguntas a fazer no seu GAD.
Quando você pode começar a vender
A resposta curta: quando cada lote tiver seu próprio registro no Registro de Imóveis. Antes disso o comprador não pode receber a escritura do lote, porque o lote não existe como imóvel.
O que muitos incorporadores fazem durante o trâmite é receber reservas e assinar promessas de compra e venda condicionadas à aprovação, com o comprador informado por escrito da situação do projeto. É legítimo se a verdade for dita; é um problema se algo que ainda é uma planta for vendido como "lote pronto". O COOTAD pune o parcelamento sem autorização e vender lotes inexistentes pode terminar em denúncia por estelionato.
Da planta aprovada às vendas
Quando a prefeitura aprova o loteamento, você fica com duas coisas que valem ouro para vender: uma planta oficial com cada lote numerado e medido, e um inventário fechado do que pode oferecer. Esse é o momento de transformar a planta em uma ferramenta de venda.
Na Royaltor360 pegamos a planta aprovada e a tomada de drone do terreno e as transformamos em um masterplan interativo onde cada lote mostra seu status e seu preço atualizados, com tour 360 e um CRM para a equipe de vendas e a cobrança das parcelas. Para montá-lo precisamos exatamente do que você já tem ao sair da prefeitura: a planta em CAD ou PDF e o quadro de áreas. Se quiser ver como ficaria com o seu projeto, agende uma demo abaixo.
Se ainda está definindo preços, prazos e formas de pagamento, continue com como vender um loteamento passo a passo. E se os termos do trâmite soam diferentes no seu país, o glossário de loteamento os traduz.
Fontes
- GAD Municipal de Cuenca no gob.ec: Aprovação de loteamentos maiores que 3.000 m² e menores que 3.000 m², atualizados em 17 de outubro de 2025.
- GAD Municipal de Cuenca: Aprovação de anteprojetos de loteamento.
- Prefeitura de Quito: Entrada de parcelamento, urbanização ou bairro (portal de trâmites).
- Lei Orgânica de Ordenamento Territorial, Uso e Gestão do Solo, artigos 4, 52, 57, 77 e 78.
- COOTAD, artigos 424 e 470, citados na ordenança de parcelamento do cantão Morona.